Ecco la verità sulla difformità di un immobile che nessuno ti dirà mai…

Se devi acquistare un immobile l'avvertimento è stato di verificare con attenzione che non vi siano difformità con lo stato di fatto. Che cosa significa e che da quale pericolo devi difenderti esattamente? Ecco come puoi tutelarti al 100% per evitare di trovarti in un odioso cavillo burocratico.Se ti sei deciso ad acquistare un immobile ti avranno già avvisato di verificare con attenzione che non vi siano difformità con lo stato di fatto. Che cosa significa e che da quale pericolo devi difenderti esattamente?

Per “stato di fatto” si intente lo stato attuale dei fatti, ovvero le caratteristiche in cui verte l’immobile oggi. Qualsiasi modifica apportata ad un immobile deve essere sempre dichiarata all’ufficio competente. Occorre quindi verificare che non vi siano discrepanze tra ciò che vediamo e ciò che invece sta scritto nelle carte.

Se vi dovessero essere delle differenze significa che qualche furbetto ha apportato modifiche all’immobile e per superficialità, per ignoranza o per risparmiare soldi non le ha dichiarate. Ora sta cercando di venderti non solo l’immobile, ma anche tutte le rogne annesse causate dalle sue mancanze. Significa che dopo l’acquisto diventerai il nuovo responsabile dell’abuso edilizio.Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

Il venditore spera che tu non ti accorga della difformità, altrimenti sarà costretto a sanare l’abuso prima di vendere l’intero immobile!

Come si dice…“la legge non ammette ignoranza”. Nel settore della compravendita immobiliare vale lo stesso, non puoi permetterti l’azzardo di sbagliare.

Se vuoi evitare di trovarti in un odioso cavillo burocratico continua a leggere ciò che ho da dirti. Voglio parlarti nello specifico di come puoi tutelarti per essere sicuro al 100% che l’immobile che vuoi acquistare non abbia difformità.

Con chi prendersela?

E’ molto frequente rimanere fregato dopo una vendita immobiliare. E’ come una pugnalata alle spalle, perché tutto è successo proprio sotto il tuo naso.

Non escludo che tu stia leggendo proprio per capire come diavolo sia potuto accadere e come rimediare. Tuttavia spero davvero che tu sia ancora in tempo per scampare il pericolo.

Non pensare neanche per un momento che potrai dare la colpa al notaio. Tutti sappiamo che il compito del notaio è proprio la verifica dei documenti, tuttavia solo di ciò che è…a portata di scrivania. Puoi anche scordarti che un notaio esca fuori dal suo ufficio per verificare che il tuo muretto ci sia o non ci sia.

Renditi conto inoltre che stai comprando qualcosa di difettoso a prezzo pieno e conclusa la vendita ed estinto il mutuo rivelarsi sul venditore sarà difficilissimo oltre che dispendioso.

Se acquisti un immobile con difformità potresti non riuscire un domani a rivenderlo. Diventerebbe una condanna, se non per te, per colui che lo erediterà e non riuscirà a sbarazzarsene con la vendita per colpa della tua negligenza e superficialità.

Inoltre se decidessi di fare dei lavori la pratica verrebbe immediatamente bloccata.

Altro che affare immobiliare…in questi casi è meglio non avere nulla.

Che documenti guardare?

Quando ti vendono casa ti viene mostrata spesso una generica planimetria. A volte è solo uno stralcio di una vecchia planimetria. Molto spesso è la planimetria di un progetto che il tecnico aveva elaborato prima di presentare la pratica edilizia, oppure molto semplicemente è quella disegnata dall’agenzia immobiliare per la pubblicazione on-line.

Come prima cosa ti serve la planimetria catastale. Prendi in mano la planimetria catastale e fatti un giro di tutta la casa, deve corrispondere con lo stato di fatto.

Verifica sempre che si tratti della planimetria catastale e che sia aggiornata al mese corrente. Un tecnico delegato può scaricare la planimetria catastale gratuitamente nel giro di mezzora dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Chiedila quindi senza alcun problema.

Altro documento importante è la visura catastale. Da questo documento puoi vedere:

  • la categoria catastale (per capire che tipo di immobile stai davvero comprando)
  • la rendita dell’immobile (utile per calcolarti già quante tasse pagherai)
  • le quote di possesso (per assicurarti che stai acquistando il 100% dell’immobile e non solo parte di esso)
  • i metri quadri dell’immobile (verifica quanti mq stai comprando effettivamente)

Ricordati che il Catasto è un ufficio nettamente distinto da quello dell’Edilizia:

Catasto = Planimetria Catastale e Visura Catastale

Edilizia = Pratica Edilizia = Titolo Edilizio legittimo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire, Cila, Scia ecc.)

La conformità urbanistica

Gli altri documenti da visionare per essere certi al 100% che non vi siano difformità sono i titoli edilizi legittimi. In alcune regioni, per evitare che gli abusi vengano scoperti dopo l’acquisto dell’immobile, i notai per rogitare richiedono una relazione di un tecnico abilitato.

Il tecnico deve asseverare che vi sia la conformità catastale ed urbanistica.Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

Cosa può succedere se non fai attenzione?

Se acquisti un immobile con un mutuo, potresti un domani voler cambiare banca per usufruire di una particolare agevolazione. La prima cosa che fa la banca è quella di spedire un proprio perito per verificare che non vi siano difformità.

Perché accade questo? La banca non sa se pagherai tutto il mutuo, vuole garanzie. Per questo motivo vuole assicurarsi che, qualora la casa venisse pignorata, sia immediatamente rivendibile e non ci siano difetti tali per cui possa essere deprezzata od essere cause di tempi troppo lunghi per sbrigare le pratiche.

Come dire…una casa con difformità non è un “assegno circolare” ma solo magagne.

In questi casi, e ti assicuro che è all’ordine del giorno, dovrai far sistemare i documenti in fretta in furia da un architetto. Per essere precisi dovrai farti redigere 2 cose:

  1. Pratica Edilizia (questo è il primo passo)
  2. Aggiornamento Catastale (obbligatoria entro i 30 giorni dalla Fine Lavori)

L’aggiornamento catastale il tecnico deve compilare un “Docfa” telematico. In questo documento è obbligatorio per il tecnico inserire il riferimento alla pratica edilizia. Ecco perchè non si può modificare una planimetria catastale se non vi è prima una pratica di riferimento, anzi sarebbe anch’esso un abuso!

Ti prepari dunque a pagare l’architetto per queste due pratiche.

Tuttavia non finisce qua. Nella pratica edilizia il tecnico deve asseverare quando sono iniziati i lavori e quando sono finiti. Dal momento che nel tuo caso i lavori sono stati già eseguiti c’è solo una casella che si può spuntare: “i lavori sono stati già eseguiti”.

Ecco perché dovrai sborsare altri soldi per pagare la sanzione ovvero la sanatoria. Al Comune interessa parzialmente chi è stato il negligente a non dichiarare i lavori, se tu od il compratore che ti ha venduto casa. Una cosa è certa, se la casa ora è tua sei tu quello che dovrà pagare la sanatoria.Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

Non tutto il male viene per nuocere?

Se acquisti un appartamento e volessi fare dei lavori di ristrutturazione usufruendo delle detrazioni fiscali chiamerai un tecnico per farti fare una pratica edilizia per lavori di manutenzione straordinaria. Di fatti non è possibile, ad oggi che scrivo, usufruire di detrazioni fiscali per opere di manutenzione ordinaria.

Significa in poche parole che se rifai un bagno non succede un bel niente, ma se abbatti anche solo un muretto, oppure se ne costruisci uno (anche in cartongesso) sei obbligato a dichiararlo. In cambio potrai avere rimborsato in 10 anni il 50% di quasi tutte le tue spese. Saresti un pazzo a non farlo.

Che cosa fanno alcuni in questo caso? Quando si parla di difformità irrisorie alcuni sfruttano la difformità dello stato di fatto a loro vantaggio per dichiarare nel nuovo progetto come sono realmente distribuiti gli spazi. Nel frattempo grazie alla pratica edilizia aperta dall’architetto potranno detrarre le opere dell’impresa, l’acquisto di mobili ecc.

Se non tocchi assolutamente nulla il procedimento è del tutto irregolare, lo abbiamo già detto. Un tecnico che assevera una pratica del genere rischia di essere ammonito se non radiato dal suo albo professionale.

Tuttavia quando si ristruttura si modifica sempre qualcosa quindi è una mezza verità. In tal caso c’è da dire che sia il Comune che il Catasto saranno felici che stai schedando in maniera corretta il tuo immobile, ovvero che da quel momento non vi saranno più difformità.

Attenzione però perchè non è detto che il lavoro abusivo eseguito tempo fa dal vecchio proprietario sia in linea con l’attuale Regolamento Edilizio del tuo Comune. Se malauguratamente non dovesse esserlo potresti trovarti a dover demolire ciò che era stato fatto abusivamente e mettere tutto a norma!

Inoltre alcuni abusi edilizi come quelli strutturali sono considerati a tutti gli effetti reati penali. Ancora una volta sei punto a capo.

Come puoi tutelarti quindi al 100%?

Adesso che ti è più chiaro perché è importante verificare che non vi siano difformità ti spiego come tutelarti.

Questi problemi accadono soprattutto nelle compravendite tra privati. Se durante la trattativa non viene tirato in ballo un tecnico disinteressato (o non vi è un’agenzia immobiliare di mezzo) il rischio di restare fregato aumenta esponenzialmente.

Diverso è il discorso quando si acquista un immobile di nuova costruzione. Con queste case è del tutto improbabile che possano esservi delle difformità all’oscuro, dal momento che l’edificio lo hanno appena costruito.

Se però stai acquistando un appartamento da ristrutturare oppure ristrutturato chiavi in mano devi stare molto attento.

Se vi è un’agenzia immobiliare che ti sta seguendo falla lavorare sodo e chiedi tutto ciò che ti ho elencato prima. L’agenzia immobiliare ha solitamente un architetto di fiducia che gli sbriga queste verifiche. Attenzione perché l’agente lo fa a spese sue e solo con un cliente ben informato, altrimenti è ben contenta di non muovere un dito.

L’agenzia quindi può offrire questo tipo di sicurezza tramite un suo tecnico, ma sta anche a te stare attento. Ricorda che con la crisi di oggi lei mira alla sua provvigione, poco importa se avrai problemi in futuro.

Se per risparmiare i soldi dell’agenzia stai comprando direttamente da un privato puoi invece affidarti ad un tecnico competente. Ti suggerisco di farti lasciare una relazione scritta nella quale egli attesta che non vi sono difformità sia catastali che urbanistiche. A quel punto puoi procedere serenamente con l’acquisto.

Questa è sola una delle magagne che si assume il tecnico, sul gobbo dell’architetto gravano sempre pesanti responsabilità.

Vuoi guadagnare di più con gli Affitti Brevi? Scarica subito la mia Guida Gratuita “AV Appartamenti Vincenti” cliccando qua sotto:
Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *