I 3 sbagli più pericolosi per chi avvia un affitto temporaneo

I 3 sbagli più pericolosi per chi avvia un affitto temporaneoSe stai pensando di avviare un affitto temporaneo allora ti sarà capitato di sentire storie disastrose di persone che volevano lanciare un business con gli affitti brevi

che hanno speso un patrimonio per poi fallire miseramente senza guadagnarci neanche un soldo.

Risultato: panico, rabbia, sangue amaro.

Ho deciso di scrivere questo articolo che riassume i 3 sbagli più pericolosi che puoi commettere per aiutare chi, come te, vuole avviare un affitto temporaneo senza sbagliare.

Iniziamo subito!

1. Affitto temporaneo: gestire il proprio budget

L’errore che vedo commettere più spesso è legato alla gestione del capitale investito.

Tendenzialmente sarai alle prese con un buon affare quando mantieni un distacco razionale. Se invece ti innamori dell’appartamento potresti rimanere fregato. Questo perchè spenderai un mucchio di soldi in preda al perfezionismo e dimenticherai il tuo vero obiettivo: fare soldi.

Se parliamo di investimenti immobiliari e di affitto temporaneo devi essere bravo con i numeri. Metti tutto a nudo, non puoi sbagliare e se non sei del tutto sicuro affidati ad un professionista.Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

Questi calcoli devono essere fatti sempre prima, mai dopo. Perdonami caro lettore per la banalità, ma mi preme non dare mai niente per scontato perchè tra voi c’è anche chi è alla sua primissima esperienza.

Mi capita di parlare con investitori immobiliari, con un affitto temporaneo già a regime, pienamente sicuri di avere un ritorno sull’investimento ottimo. Quando però guardiamo insieme i risultati dei conteggi inserendo ogni singola spesa, i volti diventano pallidi…

Vediamo un po’ di numeri (Fonte Ansa):

Nel 2017 il tipico “host” (ovvero il proprietario) ha guadagnato €2.284 euro, condividendo la sua casa in media 25 giorni.

Nel caso specifico di Milano per il 2018 sono previste 600.000 prenotazioni. A Milano l’host tipico affitta 35 notti l’anno, con un guadagno netto annuo di €2.300.

La cifra ti sembra imbarazzante? Questi sono i risultati di chi si improvvisa nell’affitto temporaneo senza una corretta pianificazione.

Il mio consiglio per non commettere questo primo sbaglio pericoloso?

Individua immediatamente il tuo ROI ovvero il rapporto tra il tuo utile netto ed il capitale investito. Deve essere almeno del 10%.

Attenzione quando calcoli le spese della gestione. Come già spiegato in questo ARTICOLO esistono agenzie a cui puoi delegare tutto, tenendo conto più o meno delle provvigioni salate che andranno a chiederti:

28% per il check-in e check-out
38% per la gestione
40% per il problem solving

La verità però è che per fare soldi veri occorre organizzarsi da soli, cercando al tempo stesso di automatizzare l’attività.Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

2. Affitto temporaneo: allestire correttamente gli interni.

Un appartamento allestito per l’affitto temporaneo deve essere in grado di vendere emozioni.

Le logiche sono diametralmente opposte a quella della vendita, dell’affitto a lungo termine, dell’affitto transitorio ecc. Gli affitti brevi hanno una logica a sé che, dopo la lettura di questo articolo, sarai subito in grado di applicare.

Il piano investimento costi/ricavi fatto precedentemente ti aiuterà a stabilire esattamente quanti soldi puoi investire per gli arredi. Non devi spendere di più… ma fai attenzione a non spendere meno.

I pensieri del tipo:

  • “spendo poco perché tanto non è casa mia”
  • “questi arredi della nonna andranno benissimo, basta solo imbiancare e siamo pronti”
  • “tanto le persone si accontentano, non è mica un hotel”
  • “scatto qualche foto con lo smartphone e inizio subito a guadagnare con siti come airbnb”

potrebbero certamente determinare il fallimento del tuo progetto.

La tua spesa in tema di arredo è da vedere sotto forma di investimento, non di spesa. L’obiettivo è il ritorno economico del capitale investito.

Pensaci bene:

Secondo te che cosa scatta nella mente di chi vede un appartamento allestito con arredi economici low-cost? Nel loro cervello il valore dell’immobile è pari a quello dell’allestimento: vale poco o nulla!

Il problema degli arredi low cost come Ikea, Mondo Convenienza ecc. è la loro alta riconoscibilità.

Attenzione , ricorda sempre:

Un prezzo alto deve essere coerente con la qualità dei servizi offerti

Se crei emozioni low cost, il prezzo sarà low cost.Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

Tutto dipende dal target a cui ti stai rivolgendo. Inutile dire che la spesa per l’arredo deve essere rapportata ai prezzi medi giornalieri nella tua zona.

Saresti un pazzo a spendere migliaia di euro se, realisticamente, non potrai mai alzare più di un tot. il prezzo giornaliero.

L’affitto temporaneo richiede da parte tua la capacità di:

  • ipnotizzare l’ospite con atmosfere di qualità
  • usare opportunamente il capitale a disposizione per l’allestimento

Se il capitale è basso sarai costretto ad acquistare qualche arredo low cost che altrimenti costerebbe troppo (esempio la cucina) ma assicurati che questi arredi low cost siano ben mimetizzati con altri accessori molto raffinati.

Scegli un tema per l’allestimento e vai a caccia di accessori che possano aumentare il valore percepito nell’ambiente.

Riserva un buon margine del tuo budget all’arredo, non fare l’errore di bruciarlo quasi tutto con i lavori di ristrutturazione. L’appartamento deve avere un aspetto “nuovo” ma il colpo di fulmine scatta solo con l’allestimento.

3. Affitto temporaneo: fare marketing per disintermediare dai siti come Airbnb

Non serve essere architetti per capire che non è possibile costruire una casa a partire dal tetto…

Eppure l’80% di coloro che avviano un affitto temporaneo fa proprio questo: trascura le fondamenta del suo business. Di fatto posso dirti che tanti non creano affatto un business.

Le OTA (On-line Travel Agencies) ovvero siti come Airb-bnb, Booking, Expedia e via dicendo sono piattaforme a pagamento, vere e proprie trappole per gli affitti brevi.

Per disintermediazione si intende la capacità di rendersi indipendenti da queste agenzie on-line.

Loro si che hanno messo su un bel business, rendendo gli Host dei veri e proprio schiavi di questo sistema.Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

Se hai un affitto temporaneo già a regime ti starai senz’altro chiedendo:

perchè diavolo ho prenotazioni solo in un certo periodo dell’anno?!

Questo accade perchè:

  • non conosci il tuo target (potenziali ospiti)
  • ti stai rivolgendo alla massa e non ad una nicchia di persone
  • non hai analizzato correttamente il territorio ed i flussi turistici
  • hai ignorato lo studio della concorrenza
  • non ti stai differenziando con un valore unico
  • ma soprattutto non stai facendo marketing

Il marketing mette in risalto il tuo valore differenziante.

La maledizione dei siti come Airbnb:

a parità di condizioni, verrai scelto SOLO in base al prezzo

Se vuoi avviare un affitto temporaneo metti dal principio in conto un budget da dedicare al marketing e rivolgiti ad un marketer professionista. Avvertimento con il marteking: evita il fai-da-te.

Invece che chiederti come funziona booking per proprietari… getta le basi del tuo business con un buon marketing e distruggi la concorrenza.

Non esiste un solo libro sulle attività extra-alberghiere, un solo imprenditore di successo negli affitti turistici, un solo corso sull’affitto transitorio che non parli di marketing e disintermediazione dai siti come Airbnb.

Inoltre le commissioni Airbnb o Booking sono decisamente impattanti sul tuo piano di ritorno economico.

Migliaia di proprietari di immobili come te si sono ritrovati catapultati in questo nuovo mondo degli affitti brevi con un uragano di notizie. È normale essere disorientati, ma da oggi puoi dare una svolta al tuo business.

Puoi trasformare il tuo immobile in una macchina per fare soldi e potresti anche farlo divertendoti!Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

I soldi che dedicherai al marketing sono da collocare come investimenti iniziali per l’avvio dell’attività. Saranno le fondamenta del tuo business.

Quando il tuo business sarà a regime potrai considerarli come un budget annuale o mensile, ma prima di arrivare a questa fase si parla solo di investimenti.

Stesso consiglio per gli arredi: riserva un corretto margine del budget al marketing, non fare l’errore di bruciarlo tutto con i lavori di ristrutturazione.

Affitto temporaneo: conclusioni

Adesso la palla è nelle tue mani. In questo articolo ti ho parlato dei 3 sbagli più pericolosi per chi avvia un affitto temporaneo. Adesso sai che puoi:

  1. partire disegnando un piano costi/ricavi al fine di delineare il tuo ROI
  2. allestire correttamente gli interni per aumentare il valore percepito
  3. attivarti per gettare la basi del tuo business con il marketing

Molti mi scrivono preoccupati perché vorrebbero avviare un Affitto Breve di Successo, ma non hanno le idee chiare su come fare. I problemi di cui mi sto occupando riguardano le case vacanza con guadagni insufficienti e la grossa indecisione tra affitto a lungo termine ed affitto breve.

Proprio per questo ho preparato un piccolo sondaggio che non richiederà più di 1 MINUTO del tuo tempo, e mi aiuterà a capire quali contenuti vorresti ricevere e quali tematiche vorresti vedere affrontate nella mia prossima nuova Guida Gratuita sugli Affitti Brevi.

Il sondaggio non ha l’obiettivo di vendere: l’unica finalità è quella di ricerca anonima sulla tua esperienza.

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Al tuo Affitto Breve di Successo!Carla Satta AB$ Affitti Brevi di Successo

2 pensieri su “I 3 sbagli più pericolosi per chi avvia un affitto temporaneo

  1. Paolo Atzeni

    Interessante prospettiva per impostare affitti a breve fuori dalla tagliola degli OTA con cui ho avuto esperienza insoddisfacente.

    Rispondi
    1. amn1b Autore articolo

      Ciao Paolo,
      Ti ringrazio. Purtroppo sono davvero pochissimi coloro che si attivano correttamente con il marketing per risolvere questo problema.
      La verità è che tanti non sanno neanche di avere questo problema e perseverano nella loro sudditanza con le piattaforme a pagamento.
      Appoggiarsi agli OTA non è certamente la soluzione per un Affitto Breve di successo.

      Rispondi

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