Il condono edilizio potrebbe essere un pericolo per l’acquisto di una casa?

Stai per acquistare casa nuova e sai che non è ammessa ignoranza. Ecco cos'è il condono edilizio e cosa puoi fare a riguardo prima della compravendita. Come evitare di acquistare un immobile abusivo e come agire in concreto per tutelarsi.Stai per acquistare casa nuova e sai che non è ammessa ignoranza. Hai sentito parlare di condono edilizio ma non ti è chiaro come devi agire a riguardo per tutelarti prima della compravendita immobiliare.

Se sei un tipo scrupoloso ed attento sai già che comprare un immobile abusivo senza saperlo è un pericolo reale e le conseguenze sono disastrose.

Pur di risparmiare tempo e soldi si è disposti ad andare incontro a mostruosi disastri. Sono tante le persone che prendono tutto con estrema superficialità e leggerezza. Poi piangono di rabbia.

Se vuoi capire cos’è il condono edilizio, cosa puoi fare a riguardo continua a leggere ciò che ho da dirti. In questo articolo voglio spiegarti perché è importante fare attenzione e come agire in concreto per tutelarsi.

Ecco a cosa serve il condono edilizio.

Il condono edilizio è legato all’abuso edilizio ed è il mezzo attraverso il quale chi ha commesso l’abuso può evitare di pagare totalmente od in parte la sanzione.Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

In Italia nel corso degli anni sono stati varati tre condoni edilizi: 1985, 1995 e 2003. Ne deriva che un abuso edilizio si può condonare solo quando vi è un condono edilizio aperto. I tempi sono lunghissimi, c’è ancora chi aspetta una risposta per intenderci.

Non esiste un controllo qualità nella compravendita immobiliare. L’unica tua arma è informarti o farti consigliare da un tecnico e fare molta attenzione.

Che cosa si intende per abuso edilizio.

Tutto ciò che viene costruito o modificato senza chiedere un permesso al Comune Edilizio è da considerarsi un abuso ovvero illegale.

Certamente vi sono casi più gravi di altri. Ad esempio costruire dal nulla una piccola dependance per gli ospiti in una campagna è ben diverso dall’innalzare un muretto in un appartamento.

Alcune modifiche interne abusive possono essere sanate con una sanatoria. La sanatoria è una pratica edilizia che, a differenza del condono edilizio, si può fare sempre e comporta il pagamento di una multa.

Affinché una sanatoria vada a buon fine l’abuso deve rispettare il Regolamento Edilizio della città in cui si trova nonché il Regolamento di Igiene. Non è quindi sufficiente sborsare soldi.

Se un abuso non rispetta le norme del Regolamento Edilizio non può essere sanato.

Ad esempio, se hai costruito un muro interno per creare una nuova stanza ma non hai rispettato i mq minimi necessari oppure non sono verificati i rapporti aero-illuminanti (rapporto tra la dimensione delle aperture esterne e l’area del locale) la tua pratica non verrà accettata. Devi demolire il muro.

Ampliamenti e verande abusive.

Ben diverso è il discorso quando si parla di costruire aumentando la dimensione della tua proprietà. Come ben sai tu paghi le tasse ad Equitalia in base a cosa possiedi. Avere un terreno è bene diverso da avere una villa sul quello stesso terreno. Se quella villa non viene dichiarata è ovviamente un abuso.

Questo semplice concetto di ampliamento lo possiamo applicare però anche ai terrazzi ed alle verande.

Se hai un appartamento con un terrazzo stai pagando una superficie chiusa abitabile più una superficie esterna (il terrazzo). Queste due sommate definisco la superficie commerciale, ovvero la rendita catastale ovvero la tassa che andrai a pagare.

Se però…nel terrazzo costruisci delle finestre e lo chiudi, quello diventerà una veranda chiusa. In poche parole stai aumentando la dimensione della tua superficie chiusa abitabile ed è a tutti gli effetti un abuso edilizio.Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

Un tecnico esperto appena vede una veranda chiusa storce subito il naso, avverte il potenziale pericolo. Se la casa che vuoi acquistare ha un terrazzo od un balcone chiuso con delle vetrate chiedi immediatamente se dispongono di una autorizzazione in sanatoria, ovvero se è stato condonato.

Come procedere se la proprietà se dispone dei documenti.

Purtroppo al proprietario interessa vendere la sua proprietà in fretta ed al meglio, non capisce che non avere le carte in regola porterà ad entrambi una grossa perdita di tempo.

La concessione in sanatoria è il documento che viene rilasciato in seguito ad una domanda di condono edilizio. Se questo documento manca è un grosso problema, soprattutto in termini di tempo.

Non procedere alla compravendita prima di avere in mano una copia di quel documento. Se non lo dovessi trovare significa che l’abuso non è stato ancora sanato ed acquistando la proprietà diventeresti tu il nuovo responsabile dell’abuso e sarebbe una condanna.

Potresti trovarti a dover distruggere e smantellare tutto in seguito ad un controllo dei Vigili. Un domani potresti avere urgenza di vendere a tua volta l’appartamento ma il perito della banca non rilascia il mutuo al tuo acquirente per questo cavillo.

Devi fare un accesso agli atti. Ti consiglio di recarti come prima cosa all’Ufficio Condono della città in cui si trova la proprietà. In questo ufficio hai buone probabilità di farti dire subito se l’immobile è presente nel loro archivio comunicando i dati catastali.

L’accesso agli atti.

Se l’immobile fosse presente nell’archivio dell’Ufficio Condono sarebbe ottimo ma non puoi ancora cantare vittoria. Resta prima da consultare il fascicolo per verificare che si tratti proprio dell’abuso in questione e fare le copie originali che ti occorrono.

L’accesso agli atti può essere fatto dal proprietario o da un tecnico delegato. Se il proprietario ritarda ed è uno sfaticato prendi in mano la situazione e chiedigli una delega per andare al posto suo o mandarci il tuo tecnico.

Oltre al costo di segreteria (di solito sui €25) considera i tempi di richiesta per l’accesso agli atti: passeranno almeno 30 giorni prima di essere convocato nell’ufficio per visionare il fascicolo.

Da un ufficio all’altro.

Qualora invece non dovessi trovare nulla a riguardo ti tocca cambiare ufficio ed indagare allo Sportello Unico per l’Edilizia. Anche qua dovrai fare un accesso agli atti, questa volta devi cercare l’ultimo Titolo Edilizio presentato, vale a dire l’ultima pratica edilizia presentata.

Anche in questo caso devi aspettare che passino 30 giorni (se ti va bene e se azzecchi lo scaglione dell’anno…).

Mi è capitato più volte dopo un’odiosa attesa di un mese di ricevere una raccomandata con scritto spiacenti non abbiamo trovato il documento che cercava!

Se nella pratica edilizia, quello che sospettavi essere un abuso, è stato invece approvato dalla commissione allora puoi stare tranquillo.

Qualora non dovessi trovare nessun dato che possa attestare la validità delle opere eseguite avrai la certezza che stavi per acquistare un immobile abusivo. Il fallimento sta proprio nel pagare per qualcosa che in realtà non vale niente.

Se ti sei innamorato dell’immobile sarebbe una grande delusione. Qualora fosse possibile chiedi come ultimo tentativo al proprietario se è possibile demolire l’abuso e ripristinare la situazione originale.

Vuoi guadagnare di più con gli Affitti Brevi? Scarica subito la mia Guida Gratuita “AV Appartamenti Vincenti” cliccando qua sotto:
Scarica Gratis Libro Appartamenti Vincenti

6 pensieri su “Il condono edilizio potrebbe essere un pericolo per l’acquisto di una casa?

  1. Andrea

    Buongiorno, invece la mia situazione è questa.
    Ho fatto una proposta di acquisto per una casa che presenta una veranda con domanda di condono fatta durante l’ultimo condono edilizio, tasse tutte pagate, ma con la concessione in sanatoria ancora mancante.
    Nella proposta dovrei riportare che entro il compromesso tutta la situazione urbanistica catastale dovrà essere perfetta. Secondo voi a che distanza temporale dovrei fissare la data del compromesso? Chiedendo al proprietario di smantellare l’abuso i tempi si accorciano?
    Grazie

    Rispondi
    1. amn1b Autore articolo

      Gentile Andrea,
      Ti ringrazio per il messaggio perchè può essere di aiuto per tutti.
      Ti consiglio come prima cosa di non procedere all’acquisto fino a quando non sarà fatta luce sulla mancanza della “concessione in sanatoria”.
      Ti suggerisco di andare il prima possibile all’Ufficio Condono del suo Comune; recati personalmente oppure incarica il tuo tecnico di fiducia (geometra, architetto).
      In 60 giorni lavorativi massimo potrai fare luce sulla questione, ma per sicurezza il compromesso dovresti fissarlo tra almeno 3 mesi.
      I tempi si accorciano se la proprietà dispone di documenti utili quali l’ultimo titolo edilizio (ovvero l’ultima pratica edilizia presentata e registrata allo sportello edilizio).
      Lo smantellamento accorcia senz’altro i tempi e risolve la questione, ma sarebbe un vero peccato qualora l’immobile non fosse abusivo…

      Rispondi
  2. Paola Morrone

    Come posso effettuare il compromesso per l’acquisto di una casa, ma pagando ( io acqwirente) la sanatoria?qwali garanzie posso chiedere.? Il venditore ha già presentato la sanatoria presso il Comune ma non a disponibilità. ..vorrebbe che pagassi io ma non so come tutelarmi.conviene fare un atto dal notaio?grazie

    Rispondi
    1. amn1b Autore articolo

      Gentile Paola,
      Per presentare in Comune una pratica in sanatoria occorre prima pagare la sanatoria. Viene chiesto difatti di allegare la ricevuta del pagamento alla pratica.
      La vera garanzia è avere la conferma che la pratica sia stata correttamente registrata: una pratica semplicemente protocollata potrebbe essere respinta dopo qualche giorno ad esempio.
      Per stare tranquilla con il pagamento della sanatoria (mille euro qua a Milano) potresti farti mostrare prima le tavole che verranno presentate, e poi pagare tu direttamente la sanatoria con il bollettino.
      Se state facendo un preliminare puoi inserire come vincolo che non si potrà procedere con il rogito fino a quando le pratiche non verranno correttamente sistemate: sia in Comune ovvero pratica edilizia, sia in Catasto ovvero Docfa.
      Infatti, dopo il protocollo della pratica edilizia, è obbligatorio anche l’aggiornamento catastale (può farlo lo stesso tecnico della pratica edilizia), altrimenti arriva in automatico una multa a casa all’intestatario.
      Spero di essere stata di aiuto.

      Rispondi
  3. Solei

    Salve, chiedo scusa per l’italiano (sto imparando). Sto per aqcuistare una casa costruita prima dell 1976. Il proprietario dice che i lavori non sono mai stati abusivi, ma solo manutenzione ordinaria. Come posso verificare questo?

    Rispondi
    1. amn1b Autore articolo

      Ciao Elena,
      Fai bene a porti questa domanda perchè prima di acquistare un immobile è importante verificare che non ci siano difformità né abusi edilizi.

      Devi farti mostrare l’ultimo titolo abilitativo (ovvero l’ultimo disegno presentato in Comune) e confrontarlo con lo stato di fatto (ovvero come si presenta adesso la casa, quindi i muri, soppalchi, verande, destinazione d’uso ecc.).
      Se non hanno questo disegno occorre fare un accesso agli atti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia, sappi però che i tempi potrebbero essere lunghi.

      Ti consiglio di farti rilasciare da un tecnico (geometra od architetto) una relazione nella quale viene confermato che non sono state rilevate difformità urbanistiche, oppure che è stata presentata una domanda di condono ma è presente la relativa concessione in sanatoria. Devi capire se c’è disponibilità dalla parte venditrice, altrimenti dovrai trovarti tu un tecnico in zona.
      In questo modo però potresti stare davvero tranquilla ed acquistare serenamente!

      Rispondi

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *